DB65/T 4979-2025 既有住宅加装电梯管理与维护

　　ICS91.140.90CCSQ78

　　新疆维吾尔自治区地方标准

　　DB65/T4979—2025

　　既有住宅加装电梯管理与维护

　　Management and maintenance for elevator installation inexistingresidentialbuildings

　　2025-11-25发布

　　新疆维吾尔自治区市场监督管理局发布

　　DB65/T4979—2025

　　目次

　　前言 II

　　1范围 1

　　2 规范性引用文件 1

　　3术语和定义 1

　　4一般要求 1

　　5使用管理 2

　　5.1管理职责 2

　　5.2日常管理 3

　　6维护管理 4

　　6.1 电梯维护管理单位的主要职责 4

　　6.2日常维护 4

　　6.3 建立电梯台帐档案 5

　　6.4零配件供应 5

　　6.5定期回访 5

　　7安全管理 5

　　8非电梯设备维护管理 6

　　9应急处置 6

　　9.1应急预案的建立 6

　　9.2应急装备的配置 7

　　9.3应急演练与处置 7

　　DB65/T4979—2025

　　前

　　本文件按照GB/T 1.1—2020《标准化工作导则

　　言

　　第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定 起草。

　　本文件由招商新疆特种设备检验技术研究院有限公司提出。

　　本文件由新疆维吾尔自治区市场监督管理局归口并组织实施。

　　本文件起草单位：招商新疆特种设备检验技术研究院有限公司、新疆维吾尔自治区质量基础发展研究院、上海建桥学院、喀什地区特种设备检验检测所、新疆生产兵团质量技术评价中心、石河子特种设备检验检测所、招商新疆质量和标准化研究院有限公司。

　　本文件主要起草人：叶伟、鹿剑、白学科、陈新川、张川、罗杰、王昕、闫歌、王丰超、陈超、陈飞、范效礼、张进进、屠俊红、崔永兵、甘琴瑜、雒耀龙、洪刚、吴兴财、李生山、吴婷婷、杨蕊、刘朕豪、管越。

　　本文件实施应用中的疑问，请咨询招商新疆特种设备检验技术研究院有限公司。

　　对本文件的修改意见建议，请反馈至新疆维吾尔自治区市场监督管理局(新疆乌鲁木齐市天山区新华南路167号)、招商新疆特种设备检验技术研究院有限公司(新疆乌鲁木齐市新市区河北东路188号)。

　　新疆维吾尔自治区市场监督管理局联系电话：0991-2818750;传真：0991-2311250;邮编：830004

　　招商新疆特种设备检验技术研究院有限公司 联系电话：0991-3192168;传真：0991-3192110;邮编：830013

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　　既有住宅加装电梯管理与维护

　　1范围

　　本文件规定了既有住宅加装电梯一般要求、使用管理、维护管理、安全管理、非电梯设备维护管理、应急处置的要求。

　　本文件适用于城市(含城关镇)规划区范围内，已投入使用，具有合法权属证明或合法报批手续的既有住宅加装的曳引驱动乘客电梯的管理与维护。

　　非公共场所安装且仅供单一家庭使用的电梯的管理与维护可参考实施。

　　2规范性引用文件

　　下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。

　　GB/T7024电梯、自动扶梯、自动人行道术语

　　GB/T7588.1 电梯制造与安装安全规范第1部分：乘客电梯和载货电梯

　　GB/T18775电梯、自动扶梯和自动人行道维修规范

　　DB65/T 4406 既有住宅加装电梯检验技术规范

　　TSG08特种设备使用管理规则

　　TSGT5002 电梯维护保养规则

　　3术语和定义

　　GB/T 7024、GB7588.1、GB/T 18775和DB65/T 4406界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

　　3.1

　　使用单位userunit

　　实际行使电梯使用管理权的单位。

　　注1:新安装未移交业主的，项目建设单位是使用单位;

　　注2:业主委托物业服务单位、电梯维护保养单位或者专业公司等市场主体管理的，受委托方是使用单位。

　　[来源：TSG08,2.1,有修改]

　　3.2

　　电梯维护管理单位managementandmaintenanceorganization

　　具备规定资质，对电梯进行维护、保养和对既有住宅加装电梯的结构、设施等进行管理的单位。

　　注1:电梯维护管理单位可以由电梯维护保养单位承担，但应在电梯维护保养合同中明确使用管理和维护保养的职责。电梯维护管理单位也可以由电梯维护保养单位承担电梯维护保养，使用单位委托第三方对非电梯设备进行维护和管理，由电梯维护保养单位和第三方组成电梯维护管理单位。

　　4一般要求

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　　4.1 加装电梯使用单位为电梯使用安全的责任主体，应当依法配备电梯安全总监、电梯安全员、电梯 安全管理员，明确电梯安全总监、电梯安全员及电梯安全管理员的岗位职责。加装电梯的使用管理应符合TSG08的要求，维护保养应符合TSGT5002的要求。

　　4.2 加装电梯建设完成验收合格后，建设单位应在规定时限内，及时将电梯交付给电梯使用单位，同 时移交电梯安装监督检验报告、电梯技术资料及电梯随机物品(如电梯专用钥匙)等相关资料、物品。

　　4.3电梯维护管理单位应遵守相关法律、法规、规章、安全技术规范和标准，严格执行电梯安全技术 规范和产品标准开展维护管理工作，保证作业安全和服务质量。

　　4.4 电梯使用单位应委托电梯制造单位或取得相应许可的电梯安装(含修理)资格的单位承担电梯维护保养，并签订维护保养合同，合同应至少包括以下内容：

　　a) 维护保养的内容、计划和执行标准及要求;

　　b) 维护保养的时间频次与期限;

　　c) 维护保养单位和使用单位双方的权利、义务与责任;

　　d)故障报修和应急救援抵达时间及其他;

　　e) 备件更换和质量保证等条款;

　　f) 电梯检验检测等费用支付的约定。

　　4.5从事电梯维护管理服务的特种设备作业人员应取得法律法规规定的证书，与电梯维护管理单位签 订合法有效的劳动合同。

　　5使用管理

　　5.1管理职责

　　5.1.1电梯使用管理的主要职责

　　电梯使用管理的主要职责包括：

　　a) 按照规定建立并执行电梯安全管理制度;

　　b)按照规定建立电梯安全技术档案;

　　c) 对电梯维护保养工作进行监督，并在维护保养、急修等工作记录上签字确认;

　　d) 在电梯轿厢内张贴相关标志;

　　e) 定期对电梯进行巡查和检查，排除和消除安全隐患，必要时做出停梯决定;

　　f) 受加装电梯所有权人委托与电梯维护保养单位签订维护保养合同;

　　g) 督促电梯维护保养单位按规定开展维护保养工作，签字确认维护保养记录;

　　h) 及时申报电梯定期检验、检测，必要时委托专业技术机构开展安全评估;

　　i) 制定突发事件应急预案，有效应对电梯突发事件;

　　j) 制定电梯钢结构井道及连廊等的检查计划，确保电梯钢结构及连廊等的安全性;

　　k) 电梯井道采用玻璃幕墙的，应定期对玻璃幕墙进行检查，发现玻璃幕墙存在裂纹、破损的，使用单位应及时处理;

　　1) 在变更维护保养单位时，应做好有关衔接工作，确保有相应许可资质单位对电梯提供不间断的维护保养工作;

　　m) 做好电梯使用管理的其他工作。

　　5.1.2电梯使用管理的记录

　　使用单位应落实各项制度规定，妥善管理和保存相关记录。具体使用管理记录包括但不限于：

　　a) 建立电梯管理台账; b) 巡查电梯运行情况，做好自行检查记录;

　　c) 开展相关人员电梯安全教育和培训，做好电梯安全教育培训记录;

　　d) 按照规定开展电梯应急救援演练，做好电梯应急救援演练记录;

　　e) 配合开展电梯维护保养单位开展维护保养工作，做好电梯维护保养记录签字确认工作;

　　f) 按照电梯钢结构井道及连廊等的检查计划，做好电梯钢结构井道及连廊等的检查记录;

　　g) 定期对玻璃幕墙进行检查，做好玻璃幕墙检查记录及更换记录;

　　h) 按照规定其他有必要制定填写及保存的记录。

　　5.1.3电梯安全技术档案

　　使用单位应建立符合要求的加装电梯安全技术档案。鼓励通过信息化手段进行管理和保存。

　　5.2日常管理

　　使用单位应按照电梯使用管理主要职责开展日常管理，对加强使用管理的合理化建议、电梯运行状况反馈、故障报修等应及时处理。

　　5.2.1日常巡查

　　5.2.1.1 使用单位应明确要求电梯安全员、安全管理人员按照规定对电梯及钢结构井道、连廊及玻璃幕墙等开展日常巡查，并做好巡查记录。

　　5.2.1.2 使用单位应制定和落实加装电梯自行检查计划，并做好记录。

　　5.2.1.3 使用单位应加强对电梯紧急报警装置的检查，确保畅通，发现问题及时组织整改。

　　5.2.1.4 使用单位发现加装电梯存在高空坠物隐患时，应及时对风险区域设置警戒线，并书面形式报告加装电梯所有权人和业主，情况严重的应同时报告属地街镇。

　　5.2.1.5 使用单位发现加装电梯存在安全隐患，可能影响电梯正常使用的，应及时通知加装电梯所有权人和电梯维护保养单位。

　　5.2.1.6 使用单位在日常巡查、自行检查等过程中发现电梯运行或加装电梯建筑物存在事故隐患需要停止电梯使用，有权做出停止使用的决定，并书面形式报告加装电梯使用单位，同时告知电梯维护保养单位，情况严重的应同时报告属地街镇。

　　5.2.2电梯运行维护情况公示

　　使用单位应按照规定及时对电梯检验检测情况、维护保养情况和日常运维资金使用情况进行在电梯轿厢内公示。

　　5.2.3电梯运行状况反馈

　　5.2.3.1在下列情况下，电梯使用单位应及时通知电梯维护管理单位：

　　a) 发现电梯设备出现异常或电梯设备所在环境有异常变化时;

　　b) 电梯设备在危险状况下停止运行后;

　　c) 与电梯设备本身和(或)其使用环境或使用有关的任何改变前;

　　d) 在任何对电梯设备的第三方检查或工作前;

　　e) 在电梯设备准备长期停止运行前;

　　f)在电梯设备长期停止运行后再次恢复使用前。

　　5.2.4运维管理风险评价

　　5.2.4.1使用单位应考虑维护管理单位所提出的风险评价结论。

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　　5.2.4.2 使用单位应进行维护方面的风险评价，包括但不限于下列情况：

　　a) 更换维护管理单位;

　　b) 建筑物或电梯设备的使用发生变化;

　　c) 电梯设备经改装或建筑物变化后;

　　d) 在发生了与电梯设备有关的事故后。

　　5.2.5使用管理要求

　　5.2.5.1使用单位应保证电梯设备使用者能获取正确和有效的维护管理单位的名称和电话，该信息应永久粘贴在轿厢内。

　　5.2.5.2使用单位应妥善保管机房和滑轮间门(活板门)、检修门和安全门(活板门)以及层门的钥匙，同时应保证仅提供给授权允许进入这些区域的人员使用。

　　5.2.5.3使用单位应为维护管理单位和实施救援的人员提供安全进入加装电梯和电梯设备区域的安全通道。

　　5.2.5.4 使用单位应确保维护管理人员进入工作区域的通道的畅通，并告知维护管理单位相关工作区域或通道存在的危险或照明、阻碍物、地面状况等的变化。

　　5.2.5.5 使用单位宜采用智能化系统对使用情况进行记录管理，包括IC卡、视频监控、人脸识别、语音安抚等。

　　5.2.5.6使用单位应定期进行加装电梯井道检查，包括外表面损坏、漏水等情况。

　　5.2.5.7使用单位宜与业主、电梯维护管理单位协商投保电梯安全责任险、电梯综合保险等。

　　6维护管理

　　6.1电梯维护管理单位的主要职责

　　电梯维护管理单位的主要职责包括：

　　a) 电梯维护管理单位在对其作业人员定期开展安全教育和技术培训时，应进行加装电梯相关要求的技术培训;

　　b) 电梯维护管理单位应按照计划开展维护保养工作，并如实记录维护保养结果;

　　c) 电梯维护管理单位应根据安全技术规范、电梯维护说明书及加装电梯的独有特性，制定维护检查工艺、质量检查标准和实施日程计划;

　　d) 电梯维护管理单位应详细记录每次因电梯设备故障所进行的维修情况，包括故障发生的时间、故障现象、故障的修复情况等;

　　e) 维护保养期间，电梯维护管理单位发现电梯设备存在危险状态，且无法立即消除时，应将电梯设备停用，并通知使用单位;

　　f) 电梯维护管理单位应协助使用单位制定切实可行的应急预案，并在应急救援时按照预案实施救援作业;

　　g) 电梯维护管理单位应检查加装电梯井道周边设置的保护装置、钢结构井道的防腐防锈、井道外墙的完整性防水性、避雷装置及相邻区域的防水、防腐、沉降和变形等;

　　h) 电梯维护管理单位发现电梯本体安全风险及非电梯设备安全风险时，应及时告知使用单位，使用单位应采取必要措施消除相关安全风险，承担不消除安全风险的责任。

　　6.2日常维护

　　6.2.1维护管理单位应按照电梯设备维护说明书的要求制定维护检查工艺、质量检查标准和实施日程

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　　计划。

　　6.2.2为减少电梯设备的停梯时间，维护管理单位应实施维护计划，实现对电梯设备的预防性维护，以使维护时间尽可能短，同时又不降低电梯设备的安全水平。

　　6.2.3维护管理单位应定期开展维护工作。在确定维护频率时，至少应考虑下列因素：

　　a) 每年运行次数、工作时间;

　　b) 电梯设备年龄和工况;

　　c) 电梯设备所在的位置和类型，用户的需求以及运送物的类型;

　　d) 电梯设备的周围环境，以及外部环境要素，例如气候条件(雨、炎热、寒冷等)或破坏行为。注：当远程监视系统与电梯设备相连时，有助于更准确地确定维护的实际频率。

　　6.2.4维护管理单位应详细记录每次因电梯设备故障所做的维护结果。应包含故障的类型，以便检查此类故障是否重复出现。电梯使用单位需要时应能获得该记录。

　　6.3建立电梯台帐档案

　　6.3.1建立电梯台帐档案，电梯维护管理单位应为每台电梯建立单独的台账，主要包括：

　　a)电梯的基本信息;

　　b)维护合同;

　　c) 更换零配件记录;

　　d)自检记录;

　　e)定期检验报告;

　　f)检验整改意见通知单。

　　6.3.2 电梯基本信息应包括：电梯制造单位、安装单位、维护保养单位、监督检验和投入使用日期、使用单位、使用地址、电梯类别、电梯型号、出厂编号、使用单位内部编号、层站、额定载荷、额定速度等信息。

　　6.3.3 电梯维护记录、急修和自检记录的保存期应不少于4年。

　　6.4零配件供应

　　6.4.1 电梯维护保养单位应建立有效的供货渠道和合格供应商目录，确保其维护的电梯能够得到及时的零配件供应。原制造单位能提供零配件的，应使用原制造单位零配件，如原制造单位不能提供零配件的，应保证供应的零配件使用后不会导致整机的安全质量性能下降。

　　6.4.2 电梯维护管理单位应建立零配件进出库记录和台帐档案。

　　6.4.3 电梯维护管理单位提供的零配件应明码标价。

　　6.5定期回访

　　6.5.1 电梯维护管理单位应制定定期回访制度，提供定期回访服务，每年对电梯使用单位至少进行一 次有计划地回访，了解维护服务工作情况以及设备安全运行情况，收集掌握使用单位的反馈意见并及时处理。

　　6.5.2 电梯维护管理单位应在处理使用单位的反馈意见后，及时将处理结果告知电梯使用单位。

　　6.5.3 标记、标志、图示和书面警示应易于理解，无歧义，宜采用易理解的标志和图示。

　　6.5.4 不应使用仅标注“危险”的标志或书面警示。

　　6.5.5 直接附在电梯设备或零部件上的标记、标志、图示和书面警示应能长久地保持清晰。

　　6.5.6 电梯设备上的标记、标志、图示和书面警示模糊时应予以更新。

　　7安全管理

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　　7.1电梯维护管理单位应协助电梯使用单位建立和完善电梯安全管理制度，至少包括以下内容：

　　a) 相关人员的职责;

　　b)安全操作规程;

　　c)日常检查制度;

　　d)维护保养制度;

　　e) 使用登记和定期报检制度;

　　f) 特种设备作业人员及相关人员的培训制度;

　　g) 突发事件或事故的应急救援预案及应急救援演练制度;

　　h)安全技术档案管理制度;

　　i)层门钥匙管理制度。

　　7.2 电梯维护管理单位的安全教育和培训记录至少保存4年。

　　7.3 电梯维护保养人员应当遵守和执行电梯维护安全操作规程，同时应做到：

　　a) 正确使用个人防护用品，不应未穿戴防护用品进入维护保养现场及应急救援现场;

　　b)设置现场安全警示标志和安全防护围栏;

　　c) 断电作业时，应当上锁或其他等效措施，在主开关箱上挂上“有人作业，不得合闸”或相关字样的警示牌;

　　d) 停梯检修时，应挂贴或放置“正在维修，暂停使用”或相关字样的标志;

　　e) 按照规定程序使用紧急开锁钥匙;

　　f) 电梯维护完成后应确认电梯是否能正常运行;

　　g)不应短接电气安全回路;

　　h) 不应饮酒或饮酒后进行电梯相关作业。

　　7.4 电梯维护管理单位应对使用单位协助和指导，包括：

　　a) 提醒使用单位及时申报定期检验检测，配合做好定期检验检测工作;

　　b) 指导使用单位制订以岗位责任制为核心的安全管理制度、隐患排查制度和应急救援预案，配合应急救援演练;

　　c) 指导使用单位建立电梯技术档案，协助电梯使用单位正确张贴《特种设备使用标志》;

　　d) 协助使用单位对相关人员进行安全知识和操作技能的培训;

　　e) 协助指导安全文明乘梯等工作。

　　8非电梯设备维护管理

　　使用单位应加强对非电梯设备维护管理，电梯维护管理单位应重点关注以下检查内容包括但不限于：

　　a) 应对钢结构井道、连廊等的密封性进行检查，出现漏雨情况时，及时维修;

　　b) 应对电梯底坑进行安全检查，避免渗水发生，出现渗水情况时，及时维修;

　　c) 应对加装电梯的门、窗等部件进行检查，出现故障，应及时维修;

　　d) 应对加装电梯的安全底座和外立面进行安全检查，确保安全底座无破损，各外立面板材等固定安全可靠;

　　e) 在使用密封胶的各部位，在接近密封胶使用期限时，应对密封胶的老化情况进行检查，出现 密封性问题的，应及时更换。

　　9应急处置

　　9.1应急预案的建立

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　　9.1.1 使用单位应根据实际情况设置应急组织机构，明确组织机构中各小组或个人的工作职责和任务，建立应急保障通讯系统，保证电梯紧急报警装置能够随时与值班人员实现有效联系。

　　9.1.2 使用单位的电梯应急组织机构应根据本单位实际情况编制应急预案，应急预案应包括应急组织机构及职责、应急预案体系、事故风险描述、预警及信息报告、应急响应、保障措施、应急预案管理等内 容。

　　9.2应急装备的配置

　　使用单位应按需配备并对其进行经常性的检查、维护和保养，确保其完好、可靠的应急装备包括：

　　a)安全护栏;

　　b)应急照明灯具;

　　c) 其他需要的工具。

　　9.3应急演练与处置

　　9.3.1使用单位应根据加装电梯实际情况，每年至少开展1次应急救援演练。对于首次开展加装电梯管理的使用单位或首次开展加装电梯维护保养的电梯维护管理单位，应在首次承担相应工作3个月内开展1次应急救援演练。

　　9.3.2使用单位现场值班人员应在接到乘客被困电梯轿厢报告后，及时通知电梯维护保养单位到现场实施救援，并与被困乘客保持沟通，做好被困乘客安抚工作，同时上报单位负责人。单位负责人应启动应急预案组织应急救援，使用单位现场人员应设置警戒区禁止无关人员进入，电梯维护保养单位应在接到乘客被困通知后及时完成救援。

　　9.3.3 发生乘客被困救援时间超过2h或接到现场人员报告发生人员伤亡事故时，使用单位负责人应于1h内报告电梯所在地的特种设备安全监督管理部门。

　　9.3.4电梯事故发生后，使用单位应配合有关部门进行的事故调查。事故调查结束后，使用单位应根据事故调查结论进行整改。