DB44/T 2255-2025 海岸线价值评估技术规范
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- 标准类型：地方标准规范
- 标准语言：中文版
- 文件类型：PDF文档
- 更新时间：2025-06-20
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资料介绍
以下是《海岸线价值评估技术规范》（DB44/T 2255-2025）的主要内容总结，涵盖标准的核心框架、技术要点和修订变化：
一、标准基本信息
- 标准编号：DB44/T 2255-2025
- 替代版本：DB44/T 2255-2020
- 名称：海岸线价值评估技术规范
- 归口与实施：广东省自然资源厅提出、归口并组织实施。
- 起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。
二、适用范围
- 适用于广东省内经营性项目用海占用海岸线和海岸线占补指标交易中的海岸线价值评估。
- 评估对象范围：政府批复的海岸线修测成果，包括海岸线向海延伸至潮间带宽度的带状海域。
三、术语定义（关键更新）
- 海岸线：多年大潮平均高潮位时的海陆分界痕迹线（引用GB/T 18190-2017）。
- 海岸线价值：
- 经济价值：海岸线在市场条件下因人类活动使用产生的价值。
- 生态价值：海岸线及毗邻潮间带海域的生态系统服务功能价值。
- 海岸线基准价：政府公布的特定估价期日、一定年期下不同用途海岸线的平均价格。
- 新增术语：海岸线价值评估、占用海岸线、估价期日等。
四、评估原则
- 合法性原则：以合法使用为前提。
- 科学性原则：方法、推导需科学合理。
- 预期收益原则：基于未来客观有效的预期收益。
- 市场供需原则：考虑海岸线供需的地域特殊性。
- 最有效利用原则：结合自身条件、法规、规划及生态保护综合判定。
- 替代原则：参照同等条件交易价格。
- 贡献原则：根据海岸线在整体资产组合中的贡献确定价值。
五、评估程序（10步骤）
- 确定基本事项：目的、对象、估价期日等。
- 拟定评估计划：技术路线、资料清单、现场调研方案等。
- 收集资料：区域社会经济、资源环境、类似项目经营数据等。
- 现场调研：地理位置、资源状况、开发利用现状等。
- 选择评估方法：至少两种方法（法定例外情形除外）。
- 确定参数：投资回报率、还原利率等。
- 测算价值：验证参数准确性。
- 编制报告：格式见附录A。
- 档案保存：不少于15年（法定评估不少于30年）。
六、海岸线分类与价值影响因素
（一）分类体系
- 按利用类型：
- 渔业岸线、工业岸线、交通运输岸线、旅游娱乐岸线、造地工程岸线、其他岸线。
- 按属性（占补交易）：
- 自然岸线：基岩、砂质、泥质、生物岸线等原生岸线。
- 生态恢复岸线：恢复的砂质/泥质/生物岸线及生态化海堤。
（二）价值影响因素
- 自然因素：位置、资源条件、生态环境等。
- 社会经济因素：人口、经济水平、基础设施、权利状况等。
- 政策因素：产业政策、国土空间规划等。
- 附录B：详细列出6类利用岸线的差异因素（如渔业岸线关注养殖环境，旅游岸线关注景区等级）。
七、六大评估方法
1. 市场比较法
- 适用：交易市场发达、有≥3个可比案例（交易时间≤3年）。
- 公式：
P = Pb × K1（交易修正）× K2（期日修正）× K3（因素修正）× K4（年期修正）。 - 限制：修正幅度≤30%，比准价格极差比≤1.4。
2. 收益还原法
- 适用：有稳定收益或潜在收益的项目。
- 公式：
- 收益稳定：
P = (a/γ)[1 - 1/(1+γ)^z]（a：年纯收益；γ：还原利率；z：收益年期）。 - 收益波动：分段计算现值加总。
- 收益稳定：
- 还原利率：通过风险累加法或市场提取法确定（附录E）。
3. 假设开发法
- 分类：静态法（
P = A - B - Rj）与动态法（P = Ap - Bp）。 - 适用：待开发或有开发潜力的海岸线。
- 步骤：确定最有效用途→估算开发后价值→扣除开发成本与利润。
4. 成本法
- 适用：填海造地或生态恢复岸线。
- 公式：
P = (Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3) × k
（Ea：取得费；Ed：开发费；R3：增值收益；k：年期修正）。
5. 基准价系数修正法
- 适用：政府已公布基准价且修正体系完备的地区。
- 公式：
P = P基 × (1 + ∑Ka) × Kb × S
（P基：基准价；Ka：因素修正；Kb：期日/年期修正）。 - 基准价核定：暂按海域使用金征收标准的20%计算。
6. 生态服务功能价值评估法
- 适用：生态价值评估。
- 服务类型：食品生产、气体调节、减灾防护、废物处理、审美旅游、生境服务（附录D）。
- 公式：
P = [∑(Pi × S)] / A（Pi：单类服务价值；S：潮间带面积；A：还原率）。 - 防重复计算：需核查服务价值是否重叠。
八、不同价值内涵的评估要点
（一）经济价值（按利用类型）
- 渔业岸线：收益还原法为主，关注资源结构、政策补贴。
- 工业岸线：收益还原法/假设开发法，注重行业投资风险。
- 自然/生态恢复岸线：占补交易用基准价修正法，潜在用途需符合规划。
（二）生态价值
- 方法：生态服务功能评估法或成本法。
- 技术：
- 市场交易服务→市场价格法；
- 非市场服务→旅行费用法、意愿调查法。
九、评估结果与报告要求
- 报告格式：封面、摘要、正文、附件（附录A）。
- 有效期：自提交日起≤1年。
- 结果表述：人民币价值 + 大写金额。
十、主要修订变化
- 结构调整：优化章节逻辑（如“总体原则”改为“评估原则”）。
- 内容扩充：
- 新增市场供需原则、贡献原则、现场调研要求。
- 细化假设开发法、生态服务价值公式（如气体调节分浮游/大型藻类计算）。
- 增加还原利率确定方法（附录E）。
- 技术更新：
- 海岸线分类调整（属性分类明确自然/生态恢复岸线）。
- 生态价值评估独立成章（原合并于“不同类型评估”）。
十一、附录内容
- 附录A：评估报告格式规范（封面至附件）。
- 附录B：6类利用岸线价值影响因素表。
- 附录C：6种评估方法的技术要求（如市场法案例选择限制）。
- 附录D：自然岸线生态服务识别矩阵（规范性）。
- 附录E：还原利率确定方法（资料性）。
总结：该标准构建了覆盖海岸线价值评估全流程的技术体系，突出经济与生态价值双重视角，强化了市场机制和生态保护的平衡，并通过量化方法（如生态服务价值公式）和程序规范（如10步评估流程）提升可操作性，为广东省海岸线资源资产化管理提供核心依据。